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-       건축법상 단독주택과 공동주택의 구분

-       양도 당시 “주택으로 사용하는 층수”에 따라 달라지는 세금

-       준공 당시 “주택 사용 여부”에 따라 달라지는 세금

 

(1)   건축법상 단독주택과 공동주택의 구분

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분 할 수 있다. 여기서 단독주택은 여러 세대가 살 수 있는 다가구주택과 다중주택도 건축법상 단독주택 범위에 포함된다.

다가구주택이란 ① 주택으로 쓰이는 층수(지하층제외)가 3개층 이하이고, 1개동의 주택으로 쓰는②바닥면적(지하주차장 면적제외)의 합계가 660㎡이하이며, ③19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

공동주택은 아파트와 다세대주택이 대표적이며, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 층수 4층 이하의 건물로서 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이면서 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택을 말한다. 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택이다.

 

(2)   양도 당시 “주택으로 사용하는 층수”에 따라 달라지는 세금

“다가구주택, 건축법은 단독주택 그러나 소득세법은 공동주택?”

건축법상 다가구주택은 위에서 설명한 바와 같이 단독주택의 범위에 포함되지만, 소득세법에서는 달리 해석하여 공동주택으로 볼 수 있으니 주의하여야 한다. 일반적으로 다가구주택은 공동주택과 달리 여러세대가 거주하더라도 가구별로 거래되지 않고 하나의 매매단위로 거래된다. 이러한 경우 하나의 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있다. 그러나 매매거래가 되더라도 1세대1주택의 특례대상에서 제외될 수 있으니 주의하여야 한다.

 

“옥탑방 증축 용도변경으로 1세대 1주택의 양동소득세 특례배제”

1세대1주택의 양도소득세 특례가 적용되는 다가구주택은 건축법에 해당하는 요건을 충족하여야한다. 즉, 바닥면적 합계가 660㎡이하는 물론이고 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 특례적용이 가능하다. 예를 들어 옥탑방 증축으로 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상이 될 경우 본인이 직접 거주한 층을 제외한 나머지 층에 대해 양동소득세가 과세될 수 있다.

 

(3)   준공 당시 “주택 사용 여부”에 따라 달라지는 세금

1986. 1. 1.~2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세의 50%를 감면하는 규정이 있다. 이는 조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정으로 신축 당시 주택용도로 사용하였는지에 따라 감면 적용여부가 결정된다.

예를 들어 근린생화시설과 주택이 겸용된 다가구주택을 취득 했을 때 근린생활시설의 일부를 주택용도로 변경하여 임대하는 경우 양도 당시 주택에 해당할 수 있지만, 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 혜택은 적용에서 제외된다.

 

“신축 당시 근린생활시설 그러나 양도 당시 주택은 감면대상 제외”

양도당시 주택 여부를 따지는 1세대1주택의 양도소득세 특례 규정과 달리 신축 건물을 취득 할 당시 공부상 주택이거나, 사실상 주택으로 사용하는지 여부에 따라 감면 규정을 적용하는 것에 유의하여야 한다. 이때 사실상 주택으로 임대하였는지에 대한 여부는 임대당시의 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록등본, 임대주택신고서등 납세자의 충분한 입증이 필요하다. 취득이후 증축을 통하여 주택으로 사용할 경우에도 신축이 아니라는 점에서 해당 감면규정 적용이 배제된 조세심판사례가 있음을 주의하여야 한다.

다가구주택의 경우 취득시기, 양도시기에 실제 사용하는 용도에 따라 세금이 달라질 수 있다.