- 작성일 2020-03-22
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◈ 상가임대차보호법 임대인에게 유리한 결과 도출방법 ◈
1, 세입자와 임대차계약을 중도에 해지하고 싶은 경우
→ 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우,
임대차계약을 중도에 해지할 수 있다고 보고 있습니다.
이 경우 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차가 종료되게 됩니다.
해당 사유에 대한 해석의 차이의 발생이 잦아 법적 소송으로 비화되는 경우도 적지 않습니다.
< 출처 : 블로그. 법무법인 일신 강남분사무소>
1) 임차인이 임대인의 동이없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우
2) 임차인이 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우
※ 판례에서는 상가임대차보호법이 아닌 '민법'을 적용하여 월세 2회 연체 시에도 계약해지가 가능하다고 보고 있습니다.
월세 2회연체가 계약해지사유로 보고 있는 민법과 대립되는 것으로 해당되는 분들께서는 법률전문가와 개별상담 바랍니다.
3) 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용/수익하지 않은 경우
사례1) 위 2번 차임을 연체한 경우에 대한 사례
A씨는 2008년 12월 자신의 상가를 B씨에게 보증금 1천만원과 월세 80만원을 받고 임대했습니다.이후 A씨는 임대차계약기간이 종료되는 2010년 12월, 'B씨가 2010년 11월, 2011년 1월 분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다' 며 건물 명도소송을 제기했습니다.
사례결과 > 해당 사건은 임대차계약해지의 사유가 상가임대차보호법 상 월세 연체 3기에 해당한다고 보아야 할지, 민법 상 월세 연체 2기에 해당한다고 보아야 할지에 대한 것이 주요 쟁점이었습니다. 대법원은 민법으로도 유효하다며 건물명도소송에서 원고승 판결한 원심을 확정지었습니다.
" 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로
상가 건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다 "
★ 최근 나홀로 소송을 진행하는 일반인들이 많아지고 있지만,전문성이 결여된 법적대응은
오히려 불리하게 작용할수 있으므로 전문가 도움 받는것을 권장합니다 ★
2, 임대차계약을 더 이상 연장하고 싶지 않은 경우
→ 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사가 없을 경우 임대차관계가
지속되는 것을 '묵시적 갱신' 이라 하며, 상가임대차보호법에 따른 묵시적갱신은
아래(○)와 같은 경우 종전의 임대차와 동일조건으로 다시 임대차한것으로 간주한다.
○ 임대차기간이 끝난 경우
○ 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지않은 경우
따라서, 기존 세입자(임대인)와의 계약을 더이상 지속할 수 없는 사유가 있거나, 월세 또는 보증금의 증액을 고려하여
계약갱신을 고려하고 있는 경우라면 묵시적갱신이 진행되지 않도록 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월전까지 임차인에게
계약 조건 변경 및 갱신을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하여야 한다.
3, 세입자가 월세, 관리비를 체납하고 있을 경우
→ 세입자의 경제적으로 어려운 상황에 있어 월세, 관리비 등의 체납을 묵인할 수록 그 금액은 눈덩이 처럼
불어나 결국 건물주도 받기 힘들고 세입자도 주기 힘든 상황까지 치닫게 되기 마련이다.
따라서 상가임대차보호법 상 계약해지가 가능한 횟수에 이르렀다면 계약해지를 고려하는 것이 좋다.
사례2) 월세, 관리비를 세입자가 체납하고있는 경우
A씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3,500만원을 연체하고 있는 경우, 재판부는 세입자가 맡긴 보증금에서 밀린 월세를
공제 할 수 있다고 보았습니다. 해당 사건의 세입자는 자신의 보증금보다 많은 금액을 연체하고 있는데다 '자신의 보증금을 돌려달라'며
상가의 인도를 거부하고 있어 건물주는 세입자를 상대로 명도소송을 제기했습니다.
사례결과 > 재판부는 '밀린 월세, 관리비 등의 채무는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다' 며 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈습니다.
" 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게
명도할 때까지 발생하는 임대창체 따른 모든 채무를 담보한다 "
