- 작성일 2020-03-22
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◈ 수익형 부동산 수익률과 금리 상관관계 ◈
"수익률을 구하는 공식은?"
→ 임대료 / 건물가격 = 수익률
이 공식을 참고하여, 해당 건물이 수익률이 '높으면 비싸다 or 낮으면 싸다' 로 이해하시면 됩니다.
임대료는 굳이 말하자면 임대료가 아닌 순 운영수입을 말하는 것입니다.
임대료에서 재산세, 임대차계약 중개수수료, 건물 유지보수비, 관리비 등을 뺀 순수한 수입이죠.
그리고 건물 가격은 매수 가격에 부대비용(취득세, 부동산 중개수수료, 건물 감정평가비, 등기비용 등)을
모두 합한 전체 투자비용을 말합니다.
여기서 은행 금리가 내려가면 자산에 대한 기대수익률도 낮아지기 때문에
부동산 수익률도 낮아지는 것이 당연하지 않냐는 의견이 나올 수 있습니다.
실제 우리나라 언론의 부동산 관련 기사들을 봐도 대게 그렇게 말하고 있죠.
<출처: 블로그 가원부동산>
하지만 모건 스탠리가 미국 국채 10년 물의 수익률과 부동산 수익률의 상관관계에 대해 1978년부터 2013년까지 35년간의 데이터를 분석한 결과에 의하면 금리와 수익률을 통계학적으로 적용해 상관관계가 아주 없지는 않으나 그리 높지도 않다고 전하고 있습니다.
★ 즉, 수익률과 금리는 상관관계가 존재하기는 하나 일반적인 기대에 비해 상관관계가 낮다고 볼수 있습니다.
결국 우리나라 부동산 업계나 금융 언론 등이 금리가 부동산 수익률에 절대적인 영향을 미치는것처럼 말했고,
또 부동산의 매매가를 정할 때 금리를 기준으로 적용해왔지만
수익률은 금리가 절대적인 기준치가 아니라 지역, 건물의상태, 임차인업종 및 신용도, 부동산 공급물량, 매도타이밍 등
다양한 요소의 영향을 받아 결정된다는 것을 알 수 있습니다.
◆ 마지막으로 TIP ◆
최소 수십억원 이상의 건물을 거래하는 부동산 중개업자들이 제공하는 정보가
보통 인터넷에 올려놓는 수익률 이라는 것이 분자에는 총 임대료에서 부대비용을 뺀 임대료가 아닌 총 임대료,
그것도 예상 임대료를 올려놓고 분모인 건물 가격은 부대비용일 빼고 계산해 제시합니다.
실제 매수할 때는 수익률이 많이 차이 나는 것을 흔히 볼 수 있습니다.
수익형 부동산에 투자하실 때 반드시 부대비용이 반영된 수익률인지 확인하시는게 좋습니다.
