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◈ 부동산 가격결정의 요인 ◈

 

부동산 가격결정의 요인은 부동산학개론에 따르면 수요와 공급이 교차하는 지점에서 가격이 결정된다고 한다. 그런데 이것은 추장적인 교과서 이론이라 생각된다. 왜냐하면 수요와 공급요인만으로 부동산 가격변동을 심층적으로 이해하기에는 너무나 한계가 있다.

 

 

부동산의 가격은 건설원가 상승, 건물의 노후화에 따른 가치하락, 주변상권 변화등 여러변수를 반영한다.

부동산의 가치는 곧 입지의 가치와 상품의 가치. 즉, 토지+건물의 합이라 판단된다. 부동산은 일단 입지가 무엇보다도 중요하다. 그리고 우리나라의 경제가 선진국수준으로 성장함에 따라 최근 부동산의 입지 가치 못지않게 상품의 가치가 많이 부각되는 것이다.

 

1.    일반요인: 일반경제 사회에 있어서 부동산의 이용방법이나 상태 및 부동산의 가격수준 등에 영향을 주는 요인으로서 무형적 정책적 요인과 사회적 경제적 행적적 요인으로 구성되어 있다. 이런 일반요인은 크게 3가지로 나뉘는데

a.    사회적 요인: 인구의 규모 및 인구구성 가족구성 및 가구분리 등의 상태 도시형성 및 공공시설의 정비상태 등

b.    경제적요인: 저축 소비 투자 등의 수준 및 국제수지의 상태 재정 및 금융등의 상태 물가 임금 및 고용등의 상태 세금부담의 상태 등

c.     행정적 요인: 토지제도의 상태, 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태 등

2.    지역요인: 부동산의 가격 형성에 있어서 인근지역의 지역특성을 형성하는 여러요인인 동시에 부동산의 표준적 사용 및 가격수준을 결정하는 요인이다.

3.    개별요인: 부동산 가격형성에 있어서 대상부동산의 개별적 특ㄱ성을 형성하는 동시에 개별 부동산의 최유효이용 및 부동산가격을 개별화하고 구체화하는 요인이다.

a.    토지의 개별요인: 위치, 면적, 지세, 지질, 지반 등등

b.    건물의 개별요인: 면적, 높이, 구조, 재질, 설계, 설비 등