리얼티코리아부동산중개㈜

수익형 부동산 투자유형별 단계분석

수익형 부동산 투자시 크게 매입단계, 보유단계, 처분단계 총 3가지로 분류 검토할수 있다.

1.매입단계

(1)가용자금 확인

-현금(equity)비율 + 금융권대출(Bank loan) = 투자가용금액

-자산포트폴리오 구성비율에 따라 레버리지 수익률이 달라짐

-안정적인 임대수익목적추구

-두터운 배후세대 장기임차인 지하철 역세권 및 특수상권

(2)투자컨셉 확립

-자산가치 증식 및 시세차익, 처분수익 및 환금성 추구(Capital gain)

-GBD(강남권), YBD(여의도), CBD(중구,종로구) 외 핫플레이스

-실제사용목적. 사옥용도 및 상가주택(실효성 추구)

-친근성 편향투자로 본인이 가장 익숙한 지역

-벨류업 후 가치개선목적, 내재성 추구

-유동인구의 밀집도가 높은 대학가상권 및 젊은층들의 수요가 높은지역등

(3)투자 지역선정

-투자금액 대비 가성비가 높은 곳으로 지역선정을 한다.

(4)물건 타당성분석

*법률검토

-상가건물임대차 보호법(대항력 및 최우선 변제권 확인)

-위장임차인 전입여부확인

-위법된 사용,수익으로 인한 이행강제금 여부 및 원상복구 의무 확인

-등기부등본 권리분석 및 유치권확인, 실 소유권자 확인

-임대차계약 해지사유 및 물권변동에 영향을 미칠수 있는 부분 확인

*세금검토

-취득세율 확인

-위락시설 및 사치성재산 업종으로 인한 중과세여부 확인

-사업체 포괄양도양수 및 중간지급 조건부계약 여부확인

*건축검토

-지구단위계획구역 지정으로 인한 단독개발 불가여부 확인

-접도요건 확인 및 일조권 사센제한 확인

-기존 건폐율 및 용적률의 인센티브 부분과 신축시 초과되는 부분 확인

-주차장법에 의거 신축시 주차장면적 확보여부 확인

-재개발,재건축 등의 외부적 요인으로 사유재산 침범 및 수용여부 확인

*수익검토

-동일 수급권역의 실제 매매된 사례확인

-시세분석으로 인한 원가절감여부 확인

-동일 수급권역의 층별 임대업종 분석 및 임대가 사례확인

-새롭게 임차구성 시 가능 유효소득 및 업종유추

-신축 및 리모델링, MD개편 행위로 인한 가치개선 분석

-투자상품의 최효율적인 방안을 모색 후 수익 극대화

-운용수익(Income gain), 처분수익(Capital gain) 캐쉬플로우 분석

(5)매매계약체결

-계약체결시 소유권자의 대리인이 나오는 경우 (위임장, 인감증명서, 도장, 신분증)

-건축물도면 및 임대차계약서 원본, 등기권리증 지참여부를 확인한다.

2. 보유단계

-임대료 조정 -> 임대차기간 및 시장임대료 확인 후, 매년 임대료인상을 통하여 운용수익을 증대한다.

-임대료 및 관리비에 부가가치세를 부과함으로, 처분시 절세전략 자료를 준비한다.

-건물 수리비용 및 운용에 소요된 지출비에 관한 영수증을 보관한다.

-건축물(정착물)의 감가상각을 고려하여 보유단계시점 건축물의 가치가 어느정도 되는지 분석한다.

-자산관리(PM), 시설관리(FM)빌딩전문가를 통하여 불필요한 임차인과의 마찰을 최소화한다.

3. 처분단계

-장기보유특별공제확인 ->매각시점년도, 공제받는 세율은 몇 %인지 확인한다.

-매매가격 산정 -> 동일수급권역의 실제 거래(매매완료) 된 사례를 분석하여 적정 매매가격을 산정한다.

-리모델링 및 리뉴얼을 통한 건물가치 개선으로 효율적 MD구성 및 건축물의 잔존물가치 수명을 최효율적으로 진행한다.

-취득 및 보유단계에서 지출된 모든 필요경비 자료들을 취합하여 양도소득세 절감항목으로 준비한다.

-정부정책 및 외부시장환경을 분석하여 수요자가 가장 많이 몰리는 시점 최적의 매각 타이밍을 준비한다.

이름: 최영재

회사: 리얼티코리아중개법인

부서: 빌딩사업부6팀

직책: 팀장

유선전화: 02-512-5630

이메일: victol3126@naver.com

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